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全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作正積極推進(jìn)。來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬(wàn)個(gè)；而根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，全國(guó)全年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達(dá)到5.8萬(wàn)個(gè)。
2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民，加裝電梯超過(guò)13萬(wàn)部。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造；也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全面提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和社區(qū)居住環(huán)境、設(shè)施條件和服務(wù)功能，居民獲得感、幸福感、安全感不斷提升，區(qū)域發(fā)展新動(dòng)能也得以增強(qiáng)。
重點(diǎn)解決居民急難愁盼
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分。倪虹表示，現(xiàn)在“先體檢、后更新”“無(wú)體檢、不更新”，已經(jīng)成為城市更新工作的共識(shí)。給老舊小區(qū)體檢，是更新改造的重要前提，居民的“急難愁盼”，就是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要方向。
重慶市江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)改造堅(jiān)持“邊檢邊改”，將居民改造意愿最強(qiáng)、呼聲最高的飛線下地、隱患消除、雨污分流等事項(xiàng)作為主攻方向，經(jīng)居民同意后推進(jìn)實(shí)施，推動(dòng)住宅改造、小微活動(dòng)廣場(chǎng)建設(shè)、社區(qū)食堂配建等多項(xiàng)更新措施，滾動(dòng)編制更新任務(wù)清單，以項(xiàng)目化的方式，建檔立項(xiàng)，逐個(gè)逐片掛圖銷號(hào)。
為破解飛線頑疾，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)推動(dòng)成立整治專班，協(xié)同相關(guān)部門(mén)和通信運(yùn)營(yíng)商，實(shí)施“室外飛線下地、樓道飛線進(jìn)盒”改造，包括建設(shè)完整的地下通信管道、建設(shè)統(tǒng)一的多網(wǎng)合一系統(tǒng)、拆除回收廢舊線纜“三步走”，組建工程技術(shù)組下沉一線提供伴隨式服務(wù)，確保方案有序?qū)嵤?。改造后，塔坪片區(qū)老舊小區(qū)從“臟亂差”變“齊凈美”。其中規(guī)整線纜通信管道1.7千米，拆除室外架空及樓棟內(nèi)線纜88.6千米。
北京市平谷區(qū)南小區(qū)是建于上世紀(jì)80年代的一批職工家屬樓，居民樓上下水堵塞、樓道環(huán)境臟亂差，小區(qū)配套設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施不足等問(wèn)題突出。有關(guān)方面以“繡花功夫”解決群眾急難愁盼問(wèn)題，開(kāi)展樓本體廚房衛(wèi)生間上下水改造，以及自行車棚改造、室外管線改造、景觀小品提升等工作，惠及居民1586戶，施劃停車位、設(shè)置垃圾分類投放區(qū)、翻新樓道并安裝扶手，有效解決小區(qū)停車位緊缺、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題。
在中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新分院院長(zhǎng)范嗣斌看來(lái)，除政府主導(dǎo)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造外，還要關(guān)注和鼓勵(lì)居民自主更新老舊住宅，如杭州、北京等多地都在積極探索。這種“政府引導(dǎo)、居民共治”的模式，既破解了資金困局，又喚醒了居民的共建意識(shí)。
激發(fā)老舊小區(qū)經(jīng)濟(jì)活力
隨著老舊小區(qū)環(huán)境的改善，周邊的商業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力也被帶動(dòng)起來(lái)。很多老舊小區(qū)不僅成了高品質(zhì)生活宜居地，也成了新興產(chǎn)業(yè)聚集地。
重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)物業(yè)監(jiān)督管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來(lái)重慶市在老舊小區(qū)改造中著力盤(pán)活老舊小區(qū)資源，通過(guò)注入新產(chǎn)業(yè)、引入新居民，增強(qiáng)老舊小區(qū)的活力和“造血”功能。
重慶市江北區(qū)塔坪片區(qū)改造完成后，背街小巷搖身一變成為潮流文創(chuàng)街區(qū)。這里被打造成長(zhǎng)約1公里的青年時(shí)尚文化創(chuàng)意高地，社區(qū)內(nèi)吸引咖啡精釀、新派餐飲、攝影體驗(yàn)等100家創(chuàng)新性店鋪入駐，帶動(dòng)投資約4000萬(wàn)元，每天都會(huì)涌入眾多年輕人進(jìn)店打卡。
北京市平谷區(qū)南小區(qū)老舊小區(qū)改造過(guò)程中，以微利模式激活了區(qū)域經(jīng)濟(jì)，同時(shí)利用文化標(biāo)簽喚醒了閑置空間。有關(guān)企業(yè)投資1640萬(wàn)元，共盤(pán)活南小區(qū)鍋爐房、濱河街道原辦公樓等低效閑置資產(chǎn)4781平方米，打造一體多能的嵌入式社區(qū)服務(wù)綜合體，出租率高，實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)，拉動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。打造“桃小平”“桃小谷”形象，依托傳統(tǒng)節(jié)假日舉辦系列文化活動(dòng)，吸引了大量居民和游客。
湖南省長(zhǎng)沙市百川里片區(qū)位于瀏陽(yáng)市老城區(qū)，老舊小區(qū)改造后成為了全齡友好、宜居宜業(yè)的綠色社區(qū)。在此基礎(chǔ)上，當(dāng)?shù)剡€積極促進(jìn)片區(qū)內(nèi)相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展。引入特色餐飲、農(nóng)產(chǎn)品超市等多元業(yè)態(tài)，激發(fā)片區(qū)活力。加強(qiáng)老火車站歷史建筑活化利用，打造城市發(fā)展記憶展廳，近3年接待游客超10萬(wàn)人次，促進(jìn)片區(qū)旅游、服務(wù)業(yè)發(fā)展。
探索改造長(zhǎng)效機(jī)制
持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，需要解決好資金來(lái)源問(wèn)題。同時(shí)，不僅要將小區(qū)內(nèi)的設(shè)施更新改造好，還要做好運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，讓居民獲得更好的服務(wù)。這就需要不斷探索長(zhǎng)效機(jī)制，打造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“升級(jí)版”。
清華大學(xué)中國(guó)發(fā)展規(guī)劃研究院常務(wù)副院長(zhǎng)董煜表示，包含城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在內(nèi)的城市更新蘊(yùn)含巨大市場(chǎng)潛力，不能只靠政府投入，需要建立完善政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性。
對(duì)此，各地也在積極探索。湖北省武漢市知音東苑老舊小區(qū)改造中，當(dāng)?shù)卣訌?qiáng)政策支持，統(tǒng)籌多方資金，引入?yún)^(qū)屬國(guó)有企業(yè)投資約7600余萬(wàn)元，采取“嵌入式”改造方式，新建集停車、康養(yǎng)、文體活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)等功能于一體的綜合停車樓。
湖南省長(zhǎng)沙市百川里片區(qū)老舊小區(qū)改造中，通過(guò)盤(pán)活閑置資源，多元籌資共擔(dān)投入。當(dāng)?shù)貙俅ɡ锲瑓^(qū)閑置的0.67公頃邊角地、2581平方米國(guó)有閑置資產(chǎn)劃撥給城市更新公司，以租金收入、停車服務(wù)等特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收入，平衡老舊小區(qū)改造投入，實(shí)現(xiàn)城市更新的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)充分調(diào)動(dòng)居民積極性，引導(dǎo)居民出資900萬(wàn)元，參與供水、供電“一戶一表”，以及安裝天然氣、加裝電梯等改造，實(shí)現(xiàn)改造資金合理共擔(dān)。
上海市徐匯區(qū)金牛花苑老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中，全部實(shí)現(xiàn)了加裝電梯。僅用1個(gè)多月就完成了首批16臺(tái)電梯簽約，11個(gè)月完成了全小區(qū)40臺(tái)電梯100%籌資到位，后期維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入物業(yè)管理。為開(kāi)展加裝電梯工作，小區(qū)成立臨時(shí)黨支部，引導(dǎo)居民黨員加入加梯三人小組，積極宣傳政策、及時(shí)處置問(wèn)題，除申請(qǐng)使用上海市既有多層住宅加裝電梯政府補(bǔ)貼資金外，引導(dǎo)居民根據(jù)所在樓層確定分擔(dān)比例出資建設(shè)。
重慶市江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)積極探索物業(yè)模式新改革，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效治理。將住宅、社區(qū)商業(yè)、市政道路、街區(qū)納入“大物業(yè)”范疇，引入物業(yè)服務(wù)公司打造“街區(qū)物業(yè)”模式，依托智慧物業(yè)系統(tǒng)提供集約化服務(wù)，涵蓋市容環(huán)衛(wèi)、綠化管護(hù)、停車管理、底商運(yùn)營(yíng)等新增管理服務(wù)事項(xiàng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性空間利用、智慧停車管理、24小時(shí)社區(qū)熱線服務(wù)，在不增加財(cái)政負(fù)擔(dān)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司正常運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)物業(yè)團(tuán)隊(duì)的自我“造血”能力。
業(yè)內(nèi)專家表示，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面蘊(yùn)含巨大潛力，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將進(jìn)入多模式創(chuàng)新、多機(jī)制支持、多要素保障、多主體參與的新發(fā)展時(shí)期。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要組織開(kāi)展“回頭看”，檢視已改造小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制運(yùn)行、各類設(shè)施服務(wù)維護(hù)等情況，有針對(duì)性地補(bǔ)齊管理制度等短板，確保改造效果長(zhǎng)期保持。
摘自 《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》 2025.03.31 記者 亢舒
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