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政策新聞 | 《德宏州商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》的政策解讀

發(fā)布于：2025-02-25 18:20:20

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2023年10月31日，德宏州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同中國(guó)人民銀行德宏州分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局德宏監(jiān)管分局、州市場(chǎng)監(jiān)管局、州住房公積金管理中心組織制定出臺(tái)了《德宏州商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)施細(xì)則”）。為使公眾更好的知曉、理解《實(shí)施細(xì)則》內(nèi)容，現(xiàn)解讀如下：

一、出臺(tái)背景

為貫徹落實(shí)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》（建房〔2022〕16號(hào)）要求，進(jìn)一步明確和細(xì)化新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，增強(qiáng)監(jiān)管工作的針對(duì)性、可操作性，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工交付，切實(shí)維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)我州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，結(jié)合我州實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

二、制定依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》（建房〔2022〕16號(hào)）、《最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）、《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳中國(guó)人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號(hào)）

三、主要內(nèi)容

實(shí)施細(xì)則共八章，五十一條，主要內(nèi)容如下：

第一章為總則（第一條至五條），規(guī)定了商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍、部門(mén)職責(zé)、系統(tǒng)建設(shè)、明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限至完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記止等。

第二章為監(jiān)管銀行招標(biāo)與監(jiān)管賬戶管理（第六條至十九條），規(guī)定通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定預(yù)售資金監(jiān)管銀行，建立監(jiān)管銀行名錄庫(kù)，對(duì)名錄庫(kù)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。按照一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，監(jiān)管部門(mén)、預(yù)售人、監(jiān)管銀行三方簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)》，明確各方職責(zé)，接受資金監(jiān)管。

第三章為監(jiān)管額度確定（第二十條至二十三條），規(guī)定監(jiān)管資金分為監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金和監(jiān)管額度外預(yù)售資金，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金，必須用于支付本項(xiàng)目有關(guān)工程建設(shè)，確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金量。明確監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金核算標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方式，對(duì)信用良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低監(jiān)管額度內(nèi)資金，對(duì)信用不良的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)上調(diào)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金額度，具體是：綜合評(píng)定信用等級(jí)為AAA級(jí)企業(yè)下調(diào)10%、AA級(jí)企業(yè)下調(diào)5%、A級(jí)企業(yè)按正常值核定、B級(jí)企業(yè)上調(diào)5%、C級(jí)企業(yè)上調(diào)10%。列入白名單或德宏州優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，在每個(gè)撥付節(jié)點(diǎn)的最低留存比例上可降低5%。允許開(kāi)發(fā)企業(yè)使用見(jiàn)索即付性“銀行保函”替換同等額度的監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金，保函置換金額最多不超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%。

第四章為預(yù)售資金的收存（第二十四條至二十八條），明確購(gòu)房人支付的定金、預(yù)付款、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的購(gòu)房款等應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。實(shí)施商品房預(yù)訂協(xié)議網(wǎng)簽制度，確保定金即時(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶。購(gòu)房人可以通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)、銀行轉(zhuǎn)賬等方式交存購(gòu)房款。

第五章為預(yù)售資金的撥付與使用（第二十九條至四十條），確立監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金按相應(yīng)節(jié)點(diǎn)撥付支取的制度，包括取得商品房預(yù)售許可證后、主體結(jié)構(gòu)達(dá)三分之一、主體結(jié)構(gòu)達(dá)二分之一、主體結(jié)構(gòu)達(dá)三分之二、主體結(jié)構(gòu)完成、外立面完成、配套附屬工程完成、五方主體驗(yàn)收完成、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案、不動(dòng)產(chǎn)首次登記完成等十個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行選擇所需撥付節(jié)點(diǎn)。明確申請(qǐng)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金和監(jiān)管額度外預(yù)售資金撥付的具體流程，不明資金處理、銀行賬務(wù)沖正、解除預(yù)簽約返還和退房等退款的具體流程。

第六章為監(jiān)管協(xié)議的解除（第四十一條至四十三條），明確了監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管的條件和所需提交的材料。

第七章監(jiān)督管理（第四十四條至四十九條），建立各主體違規(guī)行為懲處機(jī)制。

第八章附則（第五十條至五十一條），明確本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行時(shí)間為2024年4月1日，執(zhí)行期限為5年。

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