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“房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心，就是整個(gè)行業(yè)都要適應(yīng)房地產(chǎn)由‘增量開發(fā)銷售’轉(zhuǎn)向‘存量更新運(yùn)營’這一新發(fā)展階段。”中國人民大學(xué)城市更新研究中心主任秦虹近日在第六屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇上解讀存量盤活的意義時(shí)表示。
在專家看來，存量盤活的關(guān)鍵在于對現(xiàn)有資產(chǎn)的高效利用，同時(shí)減少對新增土地的依賴，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用。
秦虹表示，過去我們土地、住房、金融等各方面的政策，以及企業(yè)的經(jīng)營模式都圍繞著增量開發(fā)銷售來實(shí)施。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式則要圍繞存量更新運(yùn)營出臺新的制度安排。
其中，租賃住房是未來整個(gè)住房發(fā)展的重要一環(huán)，盤活存量的重要內(nèi)容。建立租購并舉的住房制度是現(xiàn)階段消化存量房的必要舉措。
“租賃住房是存量資產(chǎn)的重要盤活方向，這表現(xiàn)為長租公寓的大宗交易量逐年上升，以及保障性租賃住房REITs的優(yōu)異表現(xiàn)?！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《存量盤活背景下住房租賃行業(yè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)》報(bào)告指出，隨著存量房收儲、城中村改造的快速推進(jìn)，住房租賃市場有望重塑供需結(jié)構(gòu)。
具體而言，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)一批“黑馬”品牌，通過快速收儲存量房源，在短時(shí)間內(nèi)大幅擴(kuò)張管理規(guī)模。但部分地區(qū)可能會面臨保障房需求與存量房供給之間的不對稱問題，存量資產(chǎn)來源和類型的多元化，將增加有效資產(chǎn)的篩選和改造難度，加劇行業(yè)微利運(yùn)營的挑戰(zhàn)。
對此，趙然表示，這要求產(chǎn)業(yè)鏈條上不同功能板塊協(xié)同運(yùn)營，“存量資產(chǎn)持有方應(yīng)該從‘投-融-建-管-退’全流程視角出發(fā)，進(jìn)行資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略規(guī)劃。”
2024年9月，北京大紅門地區(qū)的南中軸國際文化科技園第二期竣工，大紅門服裝商貿(mào)城發(fā)展成包含近10萬平方米產(chǎn)業(yè)空間、3萬平方米服務(wù)配套及近500套人才公寓的現(xiàn)代化高新科技園區(qū)，是城市從“增量開發(fā)銷售”向“存量更新運(yùn)營”過渡的典型案例。
“存量盤活是城市更新進(jìn)程中必然要經(jīng)歷的環(huán)節(jié)。”秦虹表示，城市更新就是要告別過去房大拆大建的房地產(chǎn)開發(fā)模式，其實(shí)重點(diǎn)就是盤活存量。
清華大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系教授唐燕表示，未來城市存量盤活要特別關(guān)注“職住平衡、交通便捷、生活便利”三大關(guān)鍵維度，這不僅是幫助保障盤活存量資產(chǎn)的有效策略，更是提升城市宜居性和推動可持續(xù)發(fā)展的重要手段。
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