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一、起草背景
為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，從源頭防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，保障購房人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)）等文件要求，需結(jié)合保山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的實(shí)際情況，制定符合保山市實(shí)際的商品預(yù)售資金監(jiān)管辦法。
二、起草過程
2023年11月市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范保山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》（征求意見稿），12月12日征求到國家金融監(jiān)督管理總局保山監(jiān)管分局、人民銀行保山市分行的關(guān)于規(guī)范監(jiān)管銀行名稱等6條修改意見后按照意見進(jìn)行了修改完善；2024年1月2日-2月2日，在保山市住建先鋒微信公眾號(hào)上向社會(huì)大眾公開征求意見，未征集到修改意見；2月5日邀請(qǐng)國家金融監(jiān)督管理總局保山監(jiān)管分局、人民銀行保山市分行、各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局及保山房地產(chǎn)協(xié)會(huì)共8名專家召開專家論證會(huì)，并通過了專家組審核；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局政策法規(guī)科于4月8日出具了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（送審稿）的合法性審查意見》（保建法審〔2024〕1號(hào)），4月16日市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組會(huì)研究同意會(huì)同人民銀行保山市分行、國家金融監(jiān)管總局保山監(jiān)管分局共同印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作通知》（保建規(guī)〔2024〕1號(hào)）。
三、主要內(nèi)容
該《通知》圍繞加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，結(jié)合實(shí)際，從預(yù)售資金監(jiān)管范圍、監(jiān)管協(xié)議簽訂與賬戶開立、監(jiān)管方式及預(yù)售款中重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的確定、預(yù)售資金入賬、預(yù)售資金使用、法律責(zé)任6個(gè)方面，細(xì)化了預(yù)售資金申請(qǐng)、監(jiān)管、使用等工作措施。在落實(shí)上級(jí)政策措施的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)明確了7點(diǎn)內(nèi)容:一是人民法院對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶采取保全、執(zhí)行措施以及預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，需支付工程款等項(xiàng)目建設(shè)所需資金時(shí)，按《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行 關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于建設(shè)項(xiàng)目的通知》（法〔2022〕12號(hào)）相關(guān)條款執(zhí)行。二是商品房建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案及已售房屋維修資金全部繳存后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管部門出具相關(guān)證明文件申請(qǐng)解除預(yù)售資金監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持監(jiān)管部門出具的相關(guān)證明文件向監(jiān)管銀行申請(qǐng)注銷預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,監(jiān)管銀行在與預(yù)售人辦理結(jié)算手續(xù)后,注銷其預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)將監(jiān)管銀行注銷賬戶的證明報(bào)監(jiān)管部門。三是每個(gè)項(xiàng)目設(shè)定重點(diǎn)監(jiān)管資金總額（不含地下室的按2500元/平方米、含地下室的按3000元/平方米確定），資金總額按預(yù)售審批面積核定，各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局可根據(jù)實(shí)際情況于2025年11月1日前進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)調(diào)整結(jié)果進(jìn)行公示，今后原則上每三年進(jìn)行一次調(diào)整。四是依托新建商品房網(wǎng)上簽約備案管理系統(tǒng)，采取線上監(jiān)管結(jié)合線下管理的方式進(jìn)行，主要監(jiān)管覆蓋工程建設(shè)的重點(diǎn)監(jiān)管資金，其余預(yù)售資金為非重點(diǎn)監(jiān)管資金，重點(diǎn)監(jiān)管資金的使用需嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度分期申請(qǐng)使用，非重點(diǎn)監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照監(jiān)管協(xié)議自主合法使用。五是2022年9月15日保山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局確定了中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行、富滇銀行、中國銀行、中國工商銀行、交通銀行、全市各農(nóng)村商業(yè)銀行作為保山市預(yù)售資金監(jiān)管銀行，8家銀行服務(wù)期限均為三年。各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局需于2025年9月15日協(xié)議到期前3個(gè)月根據(jù)各縣（市、區(qū)）商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的實(shí)際情況，重新通過公開招投標(biāo)的方式確定監(jiān)管銀行及服務(wù)期限（原則上不超過5年）。六是購房人與開發(fā)企業(yè)達(dá)成退房協(xié)議并已辦理相關(guān)退房手續(xù)的，當(dāng)非重點(diǎn)監(jiān)管資金充足時(shí)申請(qǐng)?zhí)峤恢帘O(jiān)管銀行從非重點(diǎn)監(jiān)管資金中支取退房款；當(dāng)非重點(diǎn)監(jiān)管資金不足時(shí)需提交申請(qǐng)至監(jiān)管部門從重點(diǎn)監(jiān)管資金中支取退房款。七是已取得項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表的項(xiàng)目，各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局可依據(jù)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目售房款可不進(jìn)入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。
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