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日前，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門印發(fā)出臺《福建省公共租賃住房租后管理辦法》，現(xiàn)對此政策進行解讀。
1.出臺《福建省公共租賃住房租后管理辦法》的背景是什么？?
2021年以來，在省紀(jì)委監(jiān)委的監(jiān)督推動下，由省住建廳牽頭會同相關(guān)部門在全省開展公租房租后管理點題整治，重點整治公租房承租人不再符合承租資格、轉(zhuǎn)租出借等突出問題。經(jīng)過持續(xù)近4年的常態(tài)化資格復(fù)核和入戶走訪工作，違規(guī)行為得到有效治理。
為建立健全公租房租后管理長效機制，鞏固點題整治成效，確保公共資源公平善用，省住建廳會同省發(fā)改、公安、民政、財政、自然資源等6部門，聯(lián)合出臺了《福建省公共租賃住房租后管理辦法》。
2.《福建省公共租賃住房租后管理辦法》主要規(guī)范哪些行為？?
為規(guī)范各市、縣政府投資建設(shè)和籌集的公租房完成配租以后的運營、使用和退出工作，對公租房房源管理、合同管理、資格復(fù)核、入戶走訪、退出管理、租金管理等方面作出細(xì)化要求。
3.在租后管理方式上有哪些改革？?
①信息化。公租房租后管理業(yè)務(wù)全部納入公租房管理信息系統(tǒng)，實行在線監(jiān)督管理。
②陽光化。實行年度資格復(fù)核在線審核和入戶走訪實地巡查，核查結(jié)果向社會公布。
③智慧化。在具備條件的公租房小區(qū)推廣安裝人臉識別等智慧安防系統(tǒng)，以破解單純依靠人工入戶排查轉(zhuǎn)租、出借等異常情況耗時耗力問題，推動監(jiān)管關(guān)口前移。
④便民化。公租房租金在線繳交，自動生成發(fā)送租金賬單，方便承租對象查詢繳納租金，實現(xiàn)網(wǎng)上辦、掌上辦。
⑤法治化。為提高公共租賃住房行政管理和服務(wù)水平，從源頭上明確各參與主體之間的權(quán)利義務(wù)，保障各自合法權(quán)益，2022年，省住建廳組織編制印發(fā)了《福建省公共租賃住房租賃合同（示范文本）》。
⑥公平化。通過建立常態(tài)化資格復(fù)核和入戶走訪機制，及時發(fā)現(xiàn)騰退不再符合保障條件的承租對象，及時保障輪候?qū)ο笕胱」夥俊?/p>
4.公租房租后管理是否可以委托第三方來管理？?
為提升公租房運營管理專業(yè)化、規(guī)范化水平，支持各地吸引企業(yè)和其他機構(gòu)參與公租房運營管理，將適合市場化方式提供的公租房運營管理服務(wù)事項，通過政府購買服務(wù)方式實施。
5.公租房房源是如何管理的？?
為確保公租房房源公平善用，動態(tài)掌握各地房源分配、使用、空置情況，要求各市、縣政府投資建設(shè)和籌集的公租房房源必須納入公租房管理信息系統(tǒng)進行管理，應(yīng)納管盡納管。
6.公租房是如何維修養(yǎng)護的？?
為確保公租房的正常使用，明確公租房所有權(quán)人及其委托的運營單位負(fù)責(zé)公租房及其配套設(shè)施的維修養(yǎng)護。
7.公租房維修費用來源有哪些？?
公租房維修養(yǎng)護費用主要通過公租房租金收入及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施租金收入解決，不足部分由財政預(yù)算安排解決。
8.常態(tài)化騰退的房源是怎么安排的？?
為優(yōu)先解決最困難家庭住房需求，要求常態(tài)化騰退的待分配房源，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排給符合條件的低保家庭、分散供養(yǎng)特困人員、低保邊緣家庭、剛性支出困難家庭等低收入群體和優(yōu)撫對象、孤老病殘等特殊住房困難群體。
9.公租房可以調(diào)換或互換房源嗎？?
考慮到家庭人口增加、就業(yè)、子女就學(xué)等因素，確需調(diào)換或互換公租房的承租家庭，要求各地應(yīng)當(dāng)建立完善本地公租房調(diào)換和互換制度，在符合規(guī)定和條件允許情況下，經(jīng)批準(zhǔn)，可以調(diào)換或互換房源。
10.面向特定對象定向供應(yīng)的公租房房源如何管理？?
為加強特定對象的房源管理，充分發(fā)揮保障對象所在單位了解行業(yè)實際和保障對象家庭情況等工作優(yōu)勢，要求所在單位或行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)日常管理，具體管理辦法和每年房源分配、使用、空置情況，應(yīng)向?qū)俚刈》勘Ｕ现鞴懿块T備案和書面報告。
11.對定向房源實施單位不履行房源管理職責(zé)，該如何處理？?
對定向房源實施單位不按規(guī)定履行房源管理職責(zé)，向不符合條件的對象出租公租房的，未履行公租房及其配套設(shè)施維修養(yǎng)護義務(wù)的，改變公租房的保障性住房性質(zhì)、用途以及配套設(shè)施規(guī)劃用途的，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《公共租賃住房管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定進行行政處罰，對有關(guān)責(zé)任人員依紀(jì)依法依規(guī)給予處分。
12.公租房所有權(quán)人和配租對象之間的權(quán)利義務(wù)是如何約定的？?
為提高公共租賃住房行政管理和服務(wù)水平，從源頭上明確各參與主體之間的權(quán)利義務(wù)，保障各自合法權(quán)益，要求配租對象選擇公租房后，公租房所有權(quán)人或者其委托的運營單位應(yīng)當(dāng)與配租對象簽訂書面租賃合同，以行政協(xié)議的方式明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
13.簽訂公租房租賃合同主要是為了明確哪些事項？?
2022年，省住建廳牽頭組織制定全省統(tǒng)一的公租房租賃合同示范文本，主要明確公租房基本情況、租賃期限和用途、房屋交付、租金及支付方式、合同的擔(dān)保、租賃期間房屋維護、維修及相關(guān)費用的承擔(dān)、安全使用條款、保證與聲明、合同的續(xù)簽和承繼、合同的終止和解除、合同終止/解除后的處理、違約責(zé)任、爭議解決、通知/送達條款、緊急聯(lián)系人以及其他等16項條款。
各地可根據(jù)實際情況補充相關(guān)條款。新簽訂的和到期續(xù)簽的公租房租賃合同應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一使用租賃合同示范文本。
14.如何有效管理租賃合同？?
①在線備案。合同簽訂后，公租房所有權(quán)人或者其委托的運營單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，將合同上傳至公租房管理信息系統(tǒng)備案，并按要求歸檔。
②到期提醒。對合同即將到期的，要求公租房所有權(quán)人或者其委托的運營單位應(yīng)當(dāng)告知承租對象，是否需要繼續(xù)租賃或到期退出。
③合同續(xù)簽。合同租賃期限屆滿前3個月，對需要繼續(xù)租賃的承租對象應(yīng)當(dāng)提出書面續(xù)租申請。經(jīng)審核符合條件的，雙方重新訂立租賃合同。
15.為什么要開展年度資格復(fù)核？?
為及時發(fā)現(xiàn)不再符合保障條件的承租對象，引導(dǎo)其有序退出，讓有限的公租房房源惠及更需要的困難群眾，各市、縣每年組織開展1次全覆蓋資格復(fù)核工作。
16.如何開展年度資格復(fù)核？?
各地要建立完善年度資格復(fù)核制度，通過公租房信息管理系統(tǒng)以及多部門數(shù)據(jù)共享比對的方式，對在保對象發(fā)起資格復(fù)核。
17.當(dāng)年新增入保對象是否還要進行年度資格復(fù)核？?
對于新增入保對象，由于已經(jīng)當(dāng)年資格審核和公示，為此不再進行年度資格復(fù)核。
18.對年度資格復(fù)核結(jié)果如何運用？?
市、縣級住房保障主管部門根據(jù)年度資格復(fù)核結(jié)果，對保障對象是否繼續(xù)實施保障、保障方式、保障水平等，按照合同約定或公租房有關(guān)規(guī)定予以調(diào)整。
定向房源實施單位應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)報屬地住房保障主管部門備案的管理辦法，對本單位管理的保障對象進行年度復(fù)核，復(fù)核結(jié)果及處置情況書面向住房保障主管部門報告，并對復(fù)核結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
19.為什么要開展入戶走訪？?
為規(guī)范公租房使用，及時發(fā)現(xiàn)并制止轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、擅自調(diào)換、無正當(dāng)理由長期閑置、改變房屋用途等違規(guī)或不當(dāng)行為，定期開展入戶走訪工作。
20.如何開展入戶走訪工作？?
各市、縣級住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)建立公租房使用情況入戶走訪制度，定期組織對在保實物保障家庭開展入戶走訪，由公租房所有權(quán)人及其委托的運營單位負(fù)責(zé)具體實施。
21.每年開展幾次入戶巡查？?
一般每半年1次。對信用良好的承租對象，可以減少入戶走訪頻次，一般至少每1年1次。
22.當(dāng)年新增入住的家庭是否開展入戶走訪？?
否。對當(dāng)年新增分配入住家庭，在辦理入住時已進行核驗，可以不再進行入戶走訪。
23.對定向房源如何開展入戶走訪？?
定向房源實施單位應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)報屬地市、縣級住房保障主管部門備案的管理辦法，對本單位管理的公租房進行入戶走訪，走訪結(jié)果及處置情況書面向住房保障主管部門報告，并對走訪結(jié)果真實性負(fù)責(zé)。
24.入戶走訪內(nèi)容包括哪些？?
入戶走訪巡查內(nèi)容包括核對承租對象身份信息，了解家庭成員變動情況和房屋使用情況，宣傳公租房管理政策和房屋使用安全知識等，提醒督促公租房承租對象安全規(guī)范使用所承租公租房的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)物品，不得有危及人身、財產(chǎn)和房屋安全的行為。
25.入戶巡查結(jié)果如何應(yīng)用？?
走訪結(jié)果及時上傳公租房管理信息系統(tǒng)，對違規(guī)或不當(dāng)行為應(yīng)當(dāng)予以制止，并向有關(guān)部門報告，依法依規(guī)給予處理。
26.為什么要推進公租房小區(qū)智能化改造？?
為了提升公租房小區(qū)服務(wù)管理水平，鼓勵各地對已建成投入使用的封閉式、單獨公租房小區(qū)，在尊重承租對象權(quán)利的前提下實施智能化管理改造，推廣安裝“人臉識別”門禁管控系統(tǒng)。
27.已經(jīng)安裝了人臉識別的小區(qū)是如何對承租對象實施動態(tài)管理？?
已安裝使用的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)加強系統(tǒng)日常維護，及時采集更新承租對象信息，并依法合規(guī)使用。
28.通過智慧安防系統(tǒng)獲取的動態(tài)信息，能否作為入戶走訪的依據(jù)？?
可以。已經(jīng)安裝使用人臉識別門禁管控系統(tǒng)的小區(qū)，且具備掌握、獲取承租對象租住動態(tài)的，經(jīng)承租對象授權(quán)，可采取門禁管控系統(tǒng)網(wǎng)上查看和入戶走訪相結(jié)合方式，開展年度公租房使用情況走訪，網(wǎng)上查看結(jié)果可作為入戶走訪記錄，在公租房管理信息系統(tǒng)中進行登記錄入。
29.對違規(guī)使用公租房或不再符合保障條件的承租對象是如何實施退出管理的？?
各地應(yīng)當(dāng)健全多部門聯(lián)動推進公租房退出管理機制，對違規(guī)使用公租房或不再符合保障條件的承租對象，綜合采取租金上調(diào)、門禁管控、信用約束、司法追究等多種方式實施退出管理。
30.對承租對象未按公租房租賃合同約定履行義務(wù)的，如何實施退出？?
承租對象未按公租房租賃合同約定履行義務(wù)的，公租房所有權(quán)人及其委托的運營單位應(yīng)當(dāng)書面通知其履行，經(jīng)書面通知仍未履行的，屬地住房保障主管部門可以作出終止/解除合同或要求其履行義務(wù)的行政決定。
31.承租對象對行政決定有異議的，有何救濟渠道？?
承租對象對主管部門作出的有關(guān)行政決定有異議的，可以在法定期限內(nèi)申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
32.如果承租對象對行政決定有異議的，在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不履行行政決定的，如何處理？?
屬地住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)進行書面催告，經(jīng)催告后仍未履行義務(wù)的，可以向所在地有管轄權(quán)的人民法院申請強制執(zhí)行。
33.租金繳交方式有哪些？?
實行公租房租金收繳電子化，通過推進公租房管理信息系統(tǒng)、代理銀行系統(tǒng)與福建省非稅收入和財政票據(jù)綜合管理系統(tǒng)的對接融合，自動生成發(fā)送租金賬單，方便承租對象查詢繳納租金，實現(xiàn)網(wǎng)上辦、掌上辦。
34.對無法通過線上繳交租金的群體，如何繳交？?
對于無法使用智能技術(shù)進行線上繳交租金的群體，應(yīng)當(dāng)提供代辦代繳租金服務(wù)。
35.對無法按時足額繳交租金的，如何解決？?
對于無法按時足額繳交租金的，綜合采取電話短信提醒、上門告知、書面通知、書面催告等方式進行催收，對不履行租金繳交義務(wù)的，按照合同約定和公租房有關(guān)規(guī)定依法處理。
36.公租房租金是否可以申請補貼或租金減免？?
承租對象收入低于當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可以依照有關(guān)規(guī)定申請租賃補貼或租金減免。
37.對公租房租后管理工作有哪些監(jiān)督渠道？?
歡迎社會公眾對承租對象存在轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、擅自調(diào)換、無正當(dāng)理由長期閑置、改變房屋用途等違規(guī)或不當(dāng)行為進行監(jiān)督，可以通過設(shè)置在公租房小區(qū)的永久性監(jiān)督服務(wù)標(biāo)識標(biāo)牌中公布的監(jiān)督投訴和咨詢服務(wù)電話等方式，反映有關(guān)問題。
38.公租房年度資格復(fù)核、入戶走訪結(jié)果等信息是對外公開的嗎？?
是。公租房所有權(quán)人或者其委托的運營單位應(yīng)當(dāng)按要求在市、縣政府或住房保障主管部門門戶網(wǎng)站、“兩微一端”以及保障對象居住的公租房小區(qū)，規(guī)范公布年度資格復(fù)核、入戶走訪結(jié)果等。
39.對公租房租后管理業(yè)務(wù)是如何實施監(jiān)督的？?
公租房租后管理業(yè)務(wù)納入公租房管理信息系統(tǒng)權(quán)力陽光運行平臺管理，重點對房源使用、承租對象管理情況進行實時監(jiān)測，對其中運行異常、制度落實不到位等情形進行動態(tài)預(yù)警、常態(tài)監(jiān)督。
40.如何發(fā)揮公租房權(quán)力陽光運行平臺監(jiān)督作用？?
市、縣兩級住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)及時對公租房系統(tǒng)權(quán)力陽光運行平臺預(yù)警提示事項進行處置回應(yīng)。設(shè)區(qū)市住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)加強對市本級及所轄縣市租后管理業(yè)務(wù)的跟蹤指導(dǎo)，并對預(yù)警事項進行督促整改。
(責(zé)編：江葦杭、劉卿)
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